다. 부동산 멸실 등으로 말미암은 경매취소
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(1) 총설
부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는
법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다(민집 96조 1항). 취소사유의 발생원인이 무엇인가는 이를 묻지 않는다. 소유자가 고의로 이를
멸실시켰더라도 상관없고 이 취소사유를 알게 된 경위도 불문한다. 따라서 등기관의 통지에 의하여 알게 된 경우뿐만 아니라 다른 경로를 통하여
이러한 사실을 알게 된 경우에도 집행법원은 매각절차를 취소하여야 한다.
(2) 취소사유
본조의 경매절차취소사유로서는 부동산의 멸실, 채무자의 경매목적물에 대한 소유권의 상실 그 밖의
법령에 의한 강제집행의 금지 등이 있다.
(가) 부동산의 멸실
경매부동산이 멸실되면 경매를 진행할 수 없게 된다.
경매개시결정 후 매각부동산의 현상이 다소 다르더라도(예컨대, 구조, 면적 등에 다소 차이가
있는 경우) 절차의 진행을 방해할 사유로는 되지 않지만 그 정도가 심하여 부동산의 동일성을 잃게 할 정도이면 경매절차를 취소하여야 한다.
감정결과 평가를 명한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 것으로 나타나거나 건물의 동일성이 없다고 인정될 때에는 곧바로 경매절차를 취소할 것이
아니라 채권자에게 그 부분에 대하여 신청을 취하하도록 하거나 동일성을 인정할 수 있는 자료를 제출토록 하고, 그럼에도 채권자가 아무런 조치를
취하지 않으면 그 부분에 대한 경매절차를 취소하고 신청을 기각한다.
(나) 채무자의 소유권상실
① 매각부동산이 제3자의 소유인 경우에는 경매개시결정을 할 수 없게 되므로 경매개시결정 후에
매각부동산이 채무자의 소유가 아님이 판명되면 경매절차를 취소하여야 한다. 예를 들면 경매신청시 제출된 등기부등본의 작성일 이후에 제3자에게
소유권이전등기가 경료된 경우가 있다. 그 중 제3자가 소유권을 취득할 당시에 이미 경매신청이 있었다는 사실이나 압류의 효력이 발생하였다는
사실(압류의 효력은 개시결정이 채무자에게 송달되거나 경매개시결정등기가 된 때에 발생)을 알았을 경우에는 실체상으로는 제3자는 소유권 취득으로써
압류채권자에게 대항할 수 없으나(민집 92조 1항) 절차적인 면에서는 경매개시결정등기의 촉탁 전에 소유권이전등기가 되어 버렸다면 등기관은
등기불능을 이유로 등기촉탁을 각하할 수밖에 없다. 이 경우 집행법원은 등기관의 등기촉탁 각하결정등본을 받으면 경매절차를 취소할 수밖에 없다 할
것이다.
다만 민사집행법 92조 2항의 적용이 있는 경우(판결에 의하여 강제경매를 신청한 채권자가 그
판결에 의하여 표시된 채권을 담보하기 위한 저당권 등을 이미 설정한 경우)에는 제3자의 소유권취득등기가 채무자에 대한 경매개시결정의 송달 전인가
후인가는 집행법원이 기록에 의하여 용이하게 판정할 수 있으므로, 송달 후 취득한 것이라면 등기관이 기입등기의 촉탁을 각하한 후라도 법원사무관등은
동법 92조 2항의 적용이 있음을 이유로 다시 기입등기촉탁을 할 수 있다.
② 가등기에 기한 본등기 또는 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우
제3자를 위하여 가등기가 되어 있는 부동산에 관하여 경매개시결정을 한 후 그 가등기권리자가
본등기를 하면 그 본등기의 효력은 가등기시에 소급하게 되므로 이는 경매절차개시에 장애될 사실에 해당한다.
가등기에 기한 본등기가 있으면 등기관은 가등기 이후의 경매개시결정등기를 직권말소할 수
있으므로(등기예규 1063호 2조 가. 7호), 이 경우 등기관은 부동산등기법 175조에 의하여 집행법원에 대하여 가등기에 기하여 본등기가
경료되었다는 취지 및 일정기간 내에 이의가 없으면 경매개시결정등기를 직권말소하겠다는 취지를 통지하여야 한다(등기예규 898호). 집행법원은 그
통지를 받으면 경매절차를 취소한다.
가처분채권자가 아직 승소판결을 받지 못하고 기처분의 등기만 되어 있는 상태에서는 가처분채권자도
매수인의 소유권 취득을 부정하거나 다른 채권자가 강제집행을 하는 것을 배제할 수는 없다 할 것이므로 처분금지가치분등기가 되어 있는 것만으로는
본조의 경매절차의 취소사유에 해당하지 않는다. 다만 경매개시결정이 이루어진 후 가처분권자의 본안 승소판결에 기한 소유권이전등기가 이루어지면
본조에 따라 경매절차를 취소히여야 한다.
대금납부 후에 가등기권자나 가처분권자 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 매수인이 소유권을
상실하게 된 경우에는 본조에 따라 경매
절차의 취소결정을 받을 수 없고, 민법 578조, 576조를 유추적용하여 담보책임을 추납할 수
있을 뿐이다(대결 1997.1 1.11. 96그64).
제1, 2순위의 근저당권 사이에 소유권이전청구권보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 제2순위
근저당권 실행을 위하여 실시된 경매절차 또는 제1순위의 근저당권 설정 이후에 가등기가 경료된 부동산에 대하여 일반채권자가 신청한 경매절차에서,
매각허가결정이 선고되기 전에 그 근저당권보다 선순위인 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되었다면 가등기의 순위보전효에 의하여
경매신청채권자의 근저당권 설정이나 압류 이전에 매각부동산의 소유권이 제3자에게 이전한 것과 동일한 결과가 되므로 본조에 따라 경매절차를
취소하여야 한다. 그러나 집행법원이 이러한 본등기 사실을 모른 채 경매절차가 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하면
우선순위로서 그때까지 유효하게 존재하고 있던 제1순위 근저당권이 그 낙찰로 인하여 소멸하고 그보다 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도
상실되므로, 대금납부 이후에는 경매절차를 취소할 수 없다(대결 1997.1.16. 96마231).
(3) 경매절차의 취소
집행법원은 본조에 의한 경매절차를 취소할 사유가 명백하게 된 때에는 직권으로 결정으로써
경매절차를 취소한다. 이 경우 주문은 통상 「별지 기재 부동산에 대한 강제경매절차를 취소한다」로 한다. 위 취소결정은 획정되어야 효력이
있다(민집 17조 2항).
딩사자에게 신청권이 없으므로 이해관계인이 한 경매철차의 취소신청은 직권발동의 촉구에 불과히다고
할 것이나, 집행법원이 이를 하지 아니한 때에는 민사집행법 16조에 정한 집행에 관한 이의에 의하여 불복을 신청할 수 있다(대결
1997.11.11. 96그64). 당사자로부터 취소신청이 있으면 문서건명부에 전산등록히고 경매신청사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지
아니한다(송민 91-1). 이 취소는 즉시 행함이 원칙이지만 그 장애로 되는 시유가 상당한 기간 내에 제거될 여지가 있는 것인 때에
는 바로 경매절차를 취소할 것이 아니라 압류채권자에게 이를 제거할 기회를 주고 그 동안 사실상
절차를 정지하였다가 그 결과를 기다려 취소 여부를 결정함이 상당하다. 절차를 취소하는 결정이 확정된 경우에 취소결정을 하는 외에 어떠한 행위를
취하여야 하는가는 절차의 진행상황에 따라 다르다. 집행관에게 현황조사를 명하였다든가 감정인에게 평가를 명하였을 때에는 집행관, 감정인에게 각 그
중지를 명하여야 하고 물건명세서 등이 비치되어 있는 경우에는 이를 도로 거두어 들여야 한다.
매각기일의 실시 후에 취소결정을 해야 할 경우에 매각결정기일을 열어 민사집행법 123조 2항,
121조 1호를 적용하여 매각불허가결정을 하고 이 결정이 확정되면 동법 141조에 의하여 경매개시결정등기의 말소촉탁을 하여야 한다는 견해도
있으나, 매각결정기일을 열 필요 없이 본조를 적용하여 경매절차를 취소하고 이 취소결정이 확정되면 이를 이유로 동법 141조에 의하여
경매개시결정등기의 말소촉탁을 할 것이다.
한편 경매절차를 취소함에 있어서 각 그 경매절차의 진행정도에 따라 「경매개시결정을 취소하고
경매신청을 각하」하거나 「매각불허가결정」 또는 「매각허가결정을 취소하고 매각불허가결정」을 하는 등의 방법으로 경매절차를 취소하고 각 그 결정에
대하여 불복을 하도록 하여야 한다는 견해도 있으나, 이와 같이 단계적으로 구별을 할 필요 없이 어느 경우에나 「경매절차를 취소한다」는 결정으로
족하다(민집 96조 1항).
(4) 취소결정에 대한 불복방법
이 취소결정은 채권자, 채무자에게 고지한다(민집규 7조 1항 2호). 실무에서는
최고가매수신고인 또는 매수인도 취소결정에 이해관계가 있는 사람으로 보아 취소결정을 고지하고 있다. 이 결정에 대하여 불복이 있는 사람은
즉시항고를 할 수 있다(민집 96조 2항). 절차를 취소하여야 할 사유가 명백함에도 불구하고 집행법원이 취소결정을 하지 않을 때에는 채무자 그
밖의 이해관계인은 집행에 관한 이의로써 불복을 신청할 수 있다.
(5) 경매개시결정등기의 말소
경매절차의 취소결정이 확정된 때에는 법원은 경매개시결정등기의 말소를 등기관에게 촉탁하여야
한다. 이 말소등기의 촉탁에 관한 비용(등록세, 지방교육세, 등기신청수수료 등)은 경매를 신청한 채권자의 부담으로 한다(민집규 77조).
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